Тяжелая доля

Долевое строительство в Красноярском крае за год просело более чем вдвое — результат санкций, кризиса, падения рубля и экономики в целом. Уверенность в завтрашнем дне потеряли не только простые россияне, но и сами застройщики, для которых этот кризис проходит тяжелее, чем в 2008 году. И все это на фоне разговоров о том, не запретить ли в России долевое строительство как таковое.

Падение домостроя

Число заключенных договоров долевого строительства в Красноярском крае снизилось за год на 54 %. По сведениям краевого Стройнадзора, во втором квартале нынешнего года заключено 2352 договора долевого участия против 5132 годом ранее.

Показатель по инвестициям в долевое строительство также провалился: во втором квартале застройщики привлекли более 7,2 млрд рублей (16 млрд — за полгода) — на треть меньше, чем год назад. В целом в середине этого года на строительном рынке количество сделок уменьшилось на 42 % по вторичке и на 32 % по новостройкам.

Эксперты рынка причиной провала называют нехватку денег и сопутствующую неуверенность россиян в завтрашнем дне на фоне скачков валюты, роста кредитной ставки, санкций и прочих завихрений экономики.

— Денег на руках у людей все меньше, и без острой необходимости они не прибегают к улучшению жилищных условий, — говорит замдиректора по продажам строительной компании «Арбан» Ирина Одинец.

Генеральный директор компании «Сибдом», аналитик рынка недвижимости Александр Шляхин отмечает, что как минимум 60 % застройщиков почувствовали на себе проседание рынка. Многие строительные компании с начала года решили сконцентрироваться на окончании проектов, начатых в прошлые годы, заморозив перспективные планы на строительство.

— В прошлые периоды к моменту сдачи дома у нас всегда все квартиры были проданы, — подтверждает Ирина Одинец. — Сейчас мы подходим к сдаче в середине октября, и 10–15 % квартир к этому времени останутся пустыми.

Подливает масла в огонь, по словам экспертов, и банковская система. С точки зрения банков, строительство — максимально рискованный бизнес, поэтому кредиты для застройщиков либо вовсе перекрыты, либо предлагаются под весьма высокий процент (доходит до 30 % и выше). В итоге: у населения нет денег, как следствие, их нет и у застройщиков, которые, вдобавок, не могут кредитоваться в банках.

Кризис на строительном рынке продлится года два–три, прогнозирует замдиректора «Арбана». При этом нынешняя ситуация, по ее словам, в корне отличается от ситуации 2008 года. Тот кризис строители пережили относительно легко — падение цен на недвижимость на 10–20 %, а то и 40 %, приводило к соответствующему росту продаж.

— Сейчас же падать в цене просто некуда, курс валют не позволяет этого делать. Комплектующие, инженерные системы, лифты, технологическое оборудование — все иностранное, себестоимость растет. Легче остановить стройку, чем упасть в цене, — сетует Ирина Одинец.

По словам Александра Шляхина, цены на недвижимость поползли вниз только пару месяцев назад. До этого участники рынка выжидали, что, как и в прошлый кризис, ситуация быстро стабилизируется, и показатели вернутся на уровень 2014 года, однако этого не произошло.

— Продавцы выставляли квартиру по докризисной цене, но ее никто не покупал. Сейчас люди поняли: чтобы продать, нужно снизить цену. Каждый месяц мы фиксируем корректировку на 1,5–2 % вниз, — объясняет Шляхин.

По его мнению, ценам еще есть куда падать: экспозиционная стоимость квартир (по которой они выставляются на продажу) сейчас выше реальной на 15–20 %.

Видимая рука

Несколько выправляет ситуацию пока только государственная поддержка ипотеки на первичном рынке жилья, которую ввели в марте этого года. Государство просубсидировало банки на 20 миллиардов рублей, которые, по оценкам, должны удовлетворить заявки на общую сумму в 400 миллиардов рублей. В регионах при поддержке государства заемщики могут купить квартиру стоимостью не выше трех миллионов рублей с процентной ставкой по ипотеке 12 % годовых.

После введения господдержки в Сбербанке, например, в апреле число одобренных заявок по новостройкам превысило суммарные показатели января, февраля и марта, говорит территориальный менеджер по жилищному кредитованию Восточно-Сибирского банка Сбербанка Николай Григорьев. Сейчас в месяц в среднем, по его словам, одобряется около 600 кредитных заявок по первичке. Притом что в первом квартале в целом было не больше 200 одобрений.

Об оживлении на рынке свидетельствуют и данные Росреестра по краю: в июле на первичном рынке было оформлено 1046 договоров долевого участия против 885 в июне. При этом число долевых договоров, для заключения которых использовалась ипотека, даже превысило на два процента показатели докризисного прошлого года: 375 сделок вместо 367 в июле 2014-го.

Однако, в целом положительно оценивая эффект от господдержки, Григорьев говорит, что эта мера по-разному повлияла на участников строительного рынка.

— Поддержала она в основном застройщиков, ориентировавшихся на жилье эконом-класса и дома с однокомнатными квартирами, студиями, — считает он.— Но строители дорогих домов продолжают страдать.

В обозначенный банкиром тренд укладывается, например, компания «Арбан», которая как раз всегда строила дорогое жилье повышенной комфортности.

— Мы уходим в самый экономичный сегмент и, подстраиваясь под ситуацию, дорогие проекты строить больше не будем, — делится планами Ирина Одинец. — Покупателей на них с каждым днем все меньше.

В компании «Енисейлесстрой», также ориентированной на строительство комфортабельного жилья, напротив, оспаривают этот тренд. По словам руководителя отдела продаж компании Алексея Прилепо, эффект от господдержки «Енисейлесстрой» почувствовал в мае-июне.

— Считать, что программа поддерживает только жилье эконом-класса и никак не влияет на дорогое, думаю, неверно, — говорит он. — Во-первых, у всех компаний есть предложения, укладывающиеся в лимит в три миллиона рублей. Во-вторых, ипотека может рассматриваться как доплата, когда покупатель вносит часть стоимости деньгами от продажи своей старой квартиры.

Помогает застройщикам в том числе и материнский капитал, продолжает Прилепо, особенно на почве слухов о его возможной скорой отмене. Плюс в этой сфере появилось два новшества: государство разрешило использовать маткапитал в счет первоначального взноса для ипотеки, а также не дожидаться трехлетнего возраста ребенка для использования денег.

В строительной компании «Реставрация» рассказали, что на них господдержка и вовсе почти не повлияла, поскольку число сделок по ипотеке в компании никогда не превышало 25 %.

— Нас выручило то, что мы выиграли тендер на строительство домов для преподавателей СФУ, — поделилась еще одним способом пережить кризис представитель отдела рекламы «Реставрации» Евгения Долженко.

Проще запретить

Тяжелая ситуация на строительном рынке может спровоцировать новую волну обманутых дольщиков — проблема, которой уже сейчас решили радикальным способом озаботиться федеральные власти. Этим летом в правительстве шла речь о том, чтобы с 2020 года ликвидировать само понятие долевого строительства и разрешить застройщикам продавать жилье только после сдачи домов.

— Это такая очередная попытка государства снять с себя ответственность за возможные риски появления волны обманутых дольщиков, — комментирует аналитик Александр Шляхин. — Проще же запретить, чем урегулировать.

Запрет на долевое, если его все-таки введут, по оценкам аналитика, приведет к удорожанию квартир на 15–20 %. Свои деньги в проекты строители вкладывают редко, предпочитая заемные — соответственно, чем больше вложено кредитных денег, тем выше стоимость жилья. Кроме того, рынок вынуждены будут покинуть малые и средние компании, работающие только по долевке. Как следствие — уменьшение конкуренции и повышение стоимости «квадрата».

Долевое строительство, поясняет Шляхин, это удобный механизм, который, во-первых, позволяет купить жилье на начальной стадии строительства по гораздо более низкой цене, чем готовый дом, и, во-вторых, является хорошей инвестицией.

Выгодно это и застройщикам, которых дольщики беспроцентно кредитуют, по сути, выступая в роли банков. Это подтверждают и данные краевого Стройнадзора: сейчас дома с привлечением дольщиков в крае строят 111 застройщиков (в прошлом году — 113 компаний). Совокупно они возводят 298 объектов недвижимости (против 309 с начала 2014 года).

У механизма, конечно, есть и обратная сторона — при банкротстве компании дольщики не увидят ни дома, ни денег. В Красноярске до сих пор на слуху названия «Стройтехника», «Консоль», «Сибстоун» и других компаний, дольщики которых дожидаются своего жилья еще с 2009 года.

Сейчас возврат потерянных в случае банкротства застройщика денег дольщикам гарантируют страховщики, страхующие так называемую гражданскую ответственность строительных компаний. Власти предлагают с 2016 года заменить их банковскими гарантиями.

Покупатель, банк и застройщик должны будут заключать между собой соглашение, по которому деньги дольщиков сначала должны поступать на спецсчет в банке, а уже затем на финансирование проектов строителей. Застройщик при этом сможет привлечь только сумму, не превышающую банковскую гарантию.

Риск появления обманутых дольщиков, таким образом, действительно снижается, полагает Александр Шляхин, поскольку банк в этом случае выступает в роли эксперта.

— Вот, например, у вас есть деньги, вы хотите вложить их в строительство. Но вы не профессионал, вы придете в шарашкину контору, дадите ей деньги и все, — привел пример он. — Банк же фактически будет проверять застройщика и не отдаст деньги, кому попало.

Какое решение примут по долевому строительству власти, прояснится уже скоро — решать судьбу долевки планировали уже в эту осеннюю сессию Госдумы РФ.

Александр Ибрагимов

Постоянный адрес страницы:
https://www.press-line.ru/articles/tyazhelaya-dolya