Обеспечение военнослужащих жильем в период кризиса
Любой кризисный процесс отражается на всех реальных секторах экономики. Но одним из наиболее чувствительных «барометров», показывающих негативные процессы любого кризиса, является недвижимость. Можно отследить ситуацию на текущих примерах. Если осенью 2014 среди покупателей жилья наблюдалось резкое усиление активности, то уже в 2015 на рынке наступает стагнация. Тенденция в текущем году — резкое уменьшение спроса при возрастании предложения.
Решающим показателем для данного сегмента экономики является уменьшение реальных доходов населения. Именно это происходит в настоящее время. Как показывают данные Росстата, с января по май 2015 года реальные доходы уменьшились на 3%. Однако за май месяц это значение снизилось на 6,4% по сравнению с 2014 годом. Что касается уровня заработной платы, то по тем же статистическим данным ее уменьшение составило за этот же период 8,8%.
Поэтому снижается спрос. А предложение увеличивается по нескольким причинам. Прежде всего, ранее начатое строительство должно продолжаться, его остановка обойдется значительно дороже. Жилье в уже построенных домах также необходимо реализовать, несмотря на снижение цен. Дожидаться возврата цен на недвижимость к докризисному уровню нецелесообразно экономически. Но более важен третий фактор, а именно, значительный «вброс» жилья на вторичный рынок. Большую роль в этом играют владельцы недвижимости, которые приобретали жилье в качестве инвестиции, рассчитывая на возрастание стоимости. Именно они пытаются реализовать недвижимость, предвидя дальнейшее удешевление. По мнению аналитиков, это вызовет дальнейшее уменьшение стоимости жилья в начале 2016 года.
Эти выводы подтверждаются и данными риэлторских компаний. На начало осени 2015 года количество выставленных на продажу квартир по Москве и Подмосковье увеличилось в полтора раза. В вот спрос на квартиры значительно снизился, и составляет едва ли не треть от прошлогоднего. Примерно такая же картина наблюдается и в регионах. И главная причина возникновения такой ситуации в том, что доступной ипотеки в настоящее время в стране нет. Ставки ипотечных кредитов высоки, а покупку на вторичном рынке по государственным программам субсидировать не удастся. Усугубляет ситуацию и то, что многие девелоперы не могут ожидать покупателя несколько лет, в отличие от продавцов «вторичного» жилья. И те из них, кто не готов рассматривать единственно разумный вопрос со снижением цен, могут в полной мере почувствовать на себе повторение кризиса 2008-2009 года со всеми его неприятными последствиями.
Еще одной особенностью нынешнего периода, влияющей на снижение стоимости квадратного метра жилья, является смещение акцента строительства с сегмента «бизнес» на «комфорт» и «эконом». Эти классы сегодня составляют около 70% предложений в области нового строительства.
Таким образом, при покупке недвижимости потенциальным клиентам все шире предлагаются скидки. Считается, что сейчас размер такой скидки составляет в среднем 20%. А в течение последующих года или двух цена уменьшится еще как минимум на 5%, а скорее всего, даже больше — до 15%.
Перейдем к основному вопросу статьи — как эти факторы скажутся на военнослужащих, которые приобретают квартиры по военной ипотеке? Нужно сразу сказать, что как раз в этом отношении кризис может сыграть положительную роль. Он поможет тем, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия. Именно кризис в отрасли позволит приобрести ту недвижимость, которая всего пару лет назад была по данной программе недоступна. Так что можно сказать, что наступает самый благоприятный момент для военнослужащих России.
Накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих собственным жильем в данной ситуации является отличным выходом не только для покупателей, но и для застройщиков и продавцов недвижимости. Для них предпочтительнее реализовывать новостройки по военной ипотеке. А военнослужащие могут обзавестись жильем уже после трех лет службы. И они активно пользуются такой возможностью.
В условиях разворачивающегося кризиса военнослужащие стали самой стабильной группой среди покупателей. Это подтверждает и статистика. Государственная программа военной ипотеки демонстрирует стабильный спрос, и по сравнению в 2014 годом уровень продаж не изменился и находится на высоком уровне.
Еще одним моментом правительственной программы является то, что она позволяет военнослужащим не только приобретать новое жилье, но улучшать свои жилищные условия. Любой участник накопительно-ипотечной системы (офицер или другой военнослужащий) может воспользоваться ипотекой не только для первичной покупки. Средства могут быть направлены, например, на покупку второй квартиры. При этом наличие у военнослужащего жилья, независимо, каким образом оно ему досталось, значения не имеет. Воспользоваться своим правом на улучшение жилья участник программы может в любой момент.
Разумеется, более одной квартиры приобретают далеко не все военнослужащие. Значительно чаще такая возможность используется для того, чтобы переехать из одной квартиры (приобретенной по военной ипотеке) в другую, более комфортную.
Конечно же, имеются на этом пути и сложности. Например, для приобретения новостройки по военной ипотеке необходимо продать старое жилье. А это значит, что необходимо снять все обременения, то есть погасить задолженность по ипотеке и целевому займу (ЦЖЗ). Для этого необходимо либо использовать собственные средства, либо взять новый кредит, либо оформить программу «военный переезд». Эта последняя возможность все шире обсуждается в силовых ведомствах. Препятствием в этом случае является возможность реализации вторичного жилья. Именно это может стать ограничением для тех военнослужащих, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Ведь на сегодняшний день сумма задолженности за уже приобретенное жилье оказывается намного больше той цены, которую (с учетом практикующихся скидок) предлагают продавцы недвижимости. То есть те военнослужащие, которые приобрели недвижимость по программе «военная ипотека» менее трех лет назад, будут вынуждены вкладывать собственные средства для погашения обязательств, если они захотят улучшить свои жилищные условия. Хорошим выходом стало бы предоставление офицерам краткосрочных беспроцентных займов, если он хочет улучшить свои жилищные условия по программе «военной ипотеки». Еще одним вариантом стало бы подключение организации (например, «Росвоенипотека») для передачи квартиры другим военнослужащим, которые хотели бы воспользоваться программой «военная ипотека». Тогда можно было бы обойтись и без снятия обременений. Однако оба эти варианта сегодня только рассматриваются, и для применения любого из них требуется внесение изменений в ряд законов. Например, в закон о работе ипотечной накопительной системы (117-ФЗ).
«Военный перевод» также является хорошим подспорьем для тех военнослужащих, которые хотели бы купить квартиру по льготному кредиту. Банки охотно выдают такие кредиты участникам программы «военная ипотека». А программа «военный переезд» позволяет передать квартиру новому владельцу без снятия с нее обременения, за счет полученной от продажи суммы погасить остатки по ЦЖЗ и ипотеке, и воспользоваться целевым займом для приобретения новой квартиры.
Однако нужно учитывать не только более низкие цены на покупку жилья сегодня. Но и то, что инвестиционная привлекательность приобретения жилья в сегодняшней экономической ситуации не так велика, как всего год назад. Если покупка новостройки по военной ипотеке в 2104 году могла рассматриваться, как инвестиция с доходностью около 40% годовых, то сегодня ее положение не настолько радужно. Покупка не стадии строительства не гарантирует получения прибыли за счет роста стоимости жилья после ее оформления. Это связано с крайне низким спросом на жилье во всех регионах РФ, как настоящее время, так и в обозримом будущем.
на правах рекламы
