Дела земельные
- 11 апреля 2008 года в городе Красноярске в результате пожара уничтожено 3 двухэтажных многоквартирных жилых дома с надворными постройками по улицам Туруханская и Шахтёров. 59 человек остались без крова, без имущества… Виктория Александровна, а как можно обезопасить свою недвижимость, чтобы не очутиться в подобной ситуации?
- Да, пожар – это страшная трагедия. И у многих жителей краевого центра, особенно проживающих в подобных деревянных домах, наверняка появилась мысль: «А вдруг и со мной такое же случится? Останусь ни с чем… Что же тогда я буду делать?». Но не следует забывать, что есть имущество, которое никогда не сгорит и останется у владельца даже после пожара – земельный участок.
- Это как при оформлении дачного участка?
- Конечно, многие слышали о так называемой «дачной амнистии», но я хотела бы подчеркнуть, что в соответствии со ст. 25.2 Закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», владельцы жилых домов получили право оформить в собственность земельный участок под принадлежащим им домом. Такая регистрация осуществляется на основании документа о предоставлении земельного участка на праве бессрочного (постоянного) пользования либо пожизненного (наследуемого) владения. В случае выдачи документа на участок до введения в действие Земельного Кодекса РФ (ЗК РФ), либо он выдавался прежнему собственнику жилого дома, следует учитывать, предоставлялся ли этот участок для индивидуального жилищного строительства.
-
Но как быть, если дом не индивидуальный, а многоквартирный? Как оформить документы на земельный участок, на котором он стоит?
- Не так уж и сложно, как может показаться. Перед тем, как начать разговор об этом, хотела бы объяснить, что законодательство понимает под многоквартирным домом. Ведь квартиры могут быть признаны как жилыми, так и не пригодными для проживания. То есть, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу.
Поэтому согласно постановлению правительства РФ от 28.01.2006 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования в таком доме. Следовательно, даже двухквартирный дом, расположенный на одном земельном участке, считается многоквартирным. Но к многоквартирным домам не относятся жилые дома – индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Следует учитывать, что многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений исходя из статьи 16 ЖК. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества и придворовая территория, является общей долевой собственностью владельцев помещений такого дома. Законом о введении в действие ЖК РФ также установлено, что земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2005) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.
Проще говоря, если этот земельный участок был поставлен на кадастровый учёт до 1 марта 2005 года, то право общей собственности на него у владельцев жилых и нежилых помещений в доме возникло автоматически с момента вступления в действие ЖК РФ. Если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт позже, то право долевой собственности на него возникает с момента его формирования и кадастрового учёта даже без проведения государственной регистрации этого права.
- Что может быть оформлено в собственность владельцев жилья многоквартирного дома?
- В соответствии с законодательством, возможна государственная регистрация права общей собственности и на другое общее имущество многоквартирного дома, указанное в п.1 ст. 290 Гражданского кодекса. То есть, это могут быть помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. То есть, это могут быть межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки, подвалы и т.п.
- Но если речь идет только о земельном участке под многоквартирным домом, как его оформить?
- Для этого необходимо общее собрание собственников помещений дома, на котором следует избрать уполномоченное лицо и предоставить ему нотариально заверенное право обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. После принятия соответствующим органом власти решения о формировании земельного участка, должен быть проведён его кадастровый учёт – то есть сведения об участке должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости и участку присвоен кадастровый номер. С этого момента у собственников помещений многоквартирного дома появляется право общей долевой собственности.
Однако многие собственники предпочитают зарегистрировать своё право в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним для того, чтобы получить документ, подтверждающий их право собственности.
Необходимо подчеркнуть, что, в соответствии с п. 2 ст. 23 закона о регистрации и п. 5 Инструкции от 14.02.2007г., право на общее имущество многоквартирного дома может быть зарегистрировано только у лица, зарегистрировавшего свое право в ЕГРП на недвижимое имущество. Если право собственности было ранее зарегистрировано в органе технической инвентаризации либо не зарегистрировано вообще, то такому лицу сначала следует позаботиться о государственной регистрации своего права собственности на помещение в ЕГРП, а уж потом регистрировать право на земельный участок.
- Виктория Александровна, а заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости многоквартирного дома может быть предоставлено председателем либо членом правления Товарищества собственников жилья (ТСЖ)?
- Да, если такое решение принято на общем собрании ТСЖ. Согласно законодательству, и председатель, и члены правления ТСЖ могут представлять интересы собственников жилья при регистрации наличия, возникновения, ограничения (обременения), прекращения права общей долевой собственности на объекты недвижимости и государственной регистрации. Эти полномочия подтверждаются уставом ТСЖ (подлинником или нотариально удостоверенной копии), документом об избрании лица, которому это право предоставлено и соответствующим протоколом общего собрания членов ТСЖ (подлинником или нотариально удостоверенной копией).
- Какие документы потребуются для государственной регистрации права на земельный участок как объекта общей собственности в многоквартирном доме?
- Следует предоставить документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК, то достаточно распоряжения об утверждении проекта границ земельного участка.
Далее вам потребуются: решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и кадастровый план (кадастровый паспорт) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Представление кадастрового плана (паспорта) земельного участка не требуется, если этот документ ранее уже представлялся на государственную регистрацию права общей долевой собственности и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
-
Не могли бы вы уточнить, что это значит?
- Иными словами – если кто-то из собственников уже представлял на государственную регистрацию кадастровый план (кадастровый паспорт), то остальным участникам общей долевой собственности его представлять уже нет необходимости.
Повторное истребование названных документов возможно в случае, если земельный участок или многоквартирный дом (сведения о них, включаемые в ЕГРП) претерпели изменения. Например, в результате реконструкции многоквартирного дома он был расширен, надстроен и т.д.
Хотела бы отметить, что размер доли каждого собственника помещения в многоквартирном доме в ЕГРП может быть указан на основании решения (протокола) общего собрания собственников, либо соглашения участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 15 закона о введении в действие ЖК РФ, ст. 245 Гражданского кодекса, п. 39 Правил ведения ЕГРП). В названных документах должны быть указаны сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме.
Если у некоторых собственников прав были зарегистрированы в органе технической инвентаризации, а не в ЕГРП, то в этом случае необходимо представить копии и подлинники их правоустанавливающих документов на помещения.
Если собственниками помещений не определены доли в праве на общее имущество, то в ЕГРП вместо размера доли каждого собственника будет указано: «доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади» и сведения о помещении, принадлежащем собственнику.
- Виктория Александровна, а сколько надо заплатить государственной пошлины за регистрацию права?
- Размер государственной пошлины за регистрацию права на долю в общем имуществе многоквартирного дома составляет 50 рублей для каждого из собственников.
- Могут ли заявление о регистрации права от имени несовершеннолетних детей подать родители либо опекуны?
- Заявления от имени несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет могут подать их законные представители – родители. Кроме того, за недееспособных лиц заявления подаются их опекунами и т.д.
Представление документа о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не требуется, если он ранее уже представлялся на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости и был помещен в дело правоустанавливающих документов.
- Если собственник желает получить документ, подтверждающий его право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, что следует предпринять?
- После государственной регистрации права на долю в таком имуществе он может подать заявление о выдаче ему повторного свидетельства на принадлежащее ему жилое (нежилое) помещение. Размер государственной пошлины за выдачу повторного свидетельства составляет 100 рублей.
-
Виктория Александровна, последний вопрос. Есть ли какое-либо преимущество у собственников многоквартирного дома, оформивших земельный участок?
- Пунктом 6 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что в случае сноса либо разрушения (в том числе случайной гибели) многоквартирного дома, собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. А также на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме). Поэтому на момент разрушения такого дома, указанные собственники в праве распоряжаться частью имущества в соответствии с гражданским законодательством. Значит, они могут решать на каких условиях и кому продать земельный участок, а вырученными средствами воспользоваться по своему усмотрению.
